一线城市的土地市场向来是各大房企的必争之地-上海新闻晨报
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一个下降-一线城市的土地市场向来是各大房企的必争之地-上海新闻晨报

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中國指數研究院公布的數據顯示,8月份,全國30個城市共推出2430宗土地,環比下降了2%,同比下降了11%。此外,推出的土地面積共計9383萬平方米,環比下降了7%,同比下降了16%。

數據顯示,8月份,全國300個城市的土地市場呈現降溫態勢,供求同環比均降,一線城市的成交情況也不容樂觀。此外、成交均價、溢價率也在同步走低。土地市場的主力軍由一二線城市轉變至長三角地區。專家表示,「穩地價」已取得初步成果,預計後續土地市場將會保持平穩。

郭毅認為,從房企比較謹慎和理性的布局來看,長三角地區的發展比較穩定,房企也可以在長三角地區看到一個清晰的發展前景。「房企能夠明確獲知項目未來的價值、前景以及規劃周期,這是吸引房企來長三角地區大規模投資的一個核心原因。」郭毅對《華夏時報》記者說。

而在成交方面,一線城市在8月份僅成交了4宗土地,面積為167萬平方米,環比減少了47%,同比減少了9%,出讓金環比也環比下降了51%。「底價成交」和「流拍」屢見不鮮,房企拿地也開始逐漸謹慎。

嚴躍進也認為,土地市場與房屋交易市場有很大的關係。郭毅對《華夏時報》記者說:「今年,整個三四五線城市面臨著一個比較嚴峻的銷售形勢,此類城市人口外流嚴重,因此,地緣性的購房人群數量下降,需求也在減少。」

一線城市土地成交環比下滑47%

目前,長三角地區為土地市場的主力,且土地溢價率水平同比走高,備受房企青睞。對此,郭毅對《華夏時報》記者說:「長三角地區發展較早,同時城市群之間相互聯動,產業協同關係也非常緊密,各項基礎設施非常完善以及發達。因此,長三角地區自身的消費潛力和實力都有一個較好的基礎。」

此外,嚴躍進認為,從大趨勢來看,未來長三角地區的土地市場也會降溫。政策聯合市場、融資這一套「組合拳」使得「穩地價」初現成果,這也將有助於打擊炒地行為,進而創造更公平的拿地環境。

中國指數研究院公布的數據顯示,2019年8月份,10個重點城市的宅地供應量環比上揚,但收金的總額卻跳水近4成。此外,10個重點城市的宅地整體平均溢價率環比下降了8個百分點。

在總供應量減少的同時,8月份,全國300個城市僅成交土地1666宗,環比下降了24%,同比下降了21%。土地的成交面積也不盡如人意,為6503萬平方米,環比減少了27%,同比減少了20%。

郭毅認為,從融資層面來看,開發貸、信託以及企業發債出現了收緊的態勢,企業的融資渠道大幅收窄,融資成本也在快速回升。「融資和市場都不支持房企繼續擴張拿地了。」郭毅對《華夏時報》記者說。

房企青睞長三角在全國土地市場整體降溫的態勢下,長三角地區的土地市場表現不俗。中國指數研究院公布的2019年8月份全國住宅用地成交總價排行榜TOP10榜單顯示,榜單前十的地塊中,長三角地區宅地入榜六席,且包攬榜單前三名。此外,南京雨花台區的一地塊以61.8億元成交,摘得榜單頭籌。

一線城市的土地市場向來是各大房企的必爭之地。數據顯示,一線城市的土地市場供應量較去年同期有了小幅的上漲,溢價率同比則呈現持平的狀態。2019年8月份,依次按城市共推出了49宗土地,面積為219萬平方米,環比減少了29%。

「房企積極拿地的原因在於相對寬鬆的融資環境或比較火熱的市場。房企的銷售款大量回籠以及比較充裕的現金流會讓房企採取擴張性的經營策略。」合碩機構首席分析師郭毅對《華夏時報》記者說。

「穩」是不得不「穩」。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說:「融資環境縮緊以及對後期政策會持續收緊的預期影響了房企的拿地決策。」同策研究院發佈的數據顯示,2019年8月份,40家典型房企的融資金額為368.26億元,環比下降了58.15%。此外,主要的債權融資方式和融資金額均在大幅下跌,公司債的融資金額則出現了超8成的下跌幅度,信託貸款的融資則大跌了超6成。

另一個在同步縮水的指標是土地出讓金。中國指數研究院公布的數據顯示,8月份,全國300個城市的土地出讓金總額為3194億元,環比下降了37%,同比下降了14%。

資金壓力增大房企謹慎拿地中報季剛過,曾有不少房企的負責人在中期業績會上透露,下半年會暫緩拿地。不少房企的擴張戰略也過渡到了平穩發展戰略。

在各大房企的年中業績會上,幾乎每家房企都被問及2019年下半年的拿地計劃,土地成為了繼銷售額、現金流等之後又一大備受關注的指標。2019年上半年,房企經歷了一波融資的寒冬,資金壓力逐漸顯現。

8月9日,銀保監會發文將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查,嚴查各種通過將資金挪用、轉到等方式流入房地產行業的違法違規行為。房企融資被屢屢收緊,融資渠道也在同步減少,資金壓力增大。

此外,郭毅認為,棚改開工量的減少也造成了三四五線城市的購房需求減弱。「從供求端來看,目前,一二線城市調控收緊,三四五線城市自身需求乏力。」郭毅說,「融資和回款的壓力導致房企在下半年的擴張進程中表現出了一個謹慎的態度。」

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